Главная - Статьи

Регистрация недвижимости в учете продавца

 

Право собственности на недвижимость и сделки с нею подлежат обязательной государственной регистрации. Однако, поскольку процедура эта занимает определенное время, на практике основные средства при продаже передаются покупателю, как правило, еще до того, как к нему перейдут соответствующие права. В такой ситуации закономерно возникает вопрос: на какую из дат следует ориентироваться продавцу в учете: приема-передачи имущества и госрегистрации прав? В целях исчисления далеко не всех налогов ответ на него будет одинаковым.

Согласно п. 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от списания объектов ОС, в том числе в случае продажи, отражаются в бухгалтерском учете в качестве прочих доходов и расходов. При этом по смыслу п. 12 ПБУ 9/99 поступления от реализации основных средств приравниваются к выручке и признаются в аналогичном порядке. Таким образом, для этого необходимо одновременное выполнение следующих условий:
- организация должна иметь право на получение этой выручки, которое вытекает из конкретного договора либо подтверждается иным соответствующим образом;
- надо, чтобы сумму выручки можно было определить;
- должна быть уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод компании;
- право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию перешло от организации к покупателю, или работа - принята заказчиком;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, можно определить.
Если хотя бы одно из этих требований не соблюдено, признать доход от продажи ОС организация не вправе. Соответственно, до момента, когда право собственности на объект не перейдет к покупателю, делать это не следует. При этом, как известно, если речь идет о недвижимости, то право собственности на нее переходит к покупателю лишь с момента занесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК, п. 2 ст. 223 ГК). Следовательно, ориентироваться в данном случае необходимо на дату регистрации сделки, а не на момент фактической передачи имущества покупателю.

 

Налог на прибыль

 

При использовании в налоговом учете метода начисления датой получения дохода считается день реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). При этом момент фактического поступления денежных средств или иного имущества в оплату реализованных товаров (работ, услуг, имущественных прав) во внимание не принимается (п. 3 ст. 271 НК).
Согласно п. 1 ст. 39 Налогового кодекса реализацией товаров (работ, услуг) признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на продукцию, результатов выполненных работ, возмездное оказание услуг. При таком раскладе, казалось бы, моментом признания выручки от продажи недвижимости также должна была бы выступать дата перерегистрации объекта на покупателя. Ведь только в этом случае переход права собственности можно считать состоявшимся. Однако Минфин занимает на этот счет иную позицию.
Так, в Письме от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/78 финансисты указали, что включить в состав доходов выручку от продажи недвижимого имущества необходимо в том отчетном (налоговом) периоде, в котором оно передано покупателю по акту приемки-передачи и поданы документы на регистрацию сделки. Особых аргументов в пользу подобной точки зрения эксперты финансового ведомства не привели, однако высказали они ее уже не впервые (Письма от 28 апреля 2010 г. N 03-03-06/1/301, от 15 октября 2009 г. N 03-03-06/4/87, от 8 ноября 2006 г. N 03-03-04/1/733).

К сведению! Передача организацией объекта основных средств в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств (п. 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н). Унифицированная форма такого акта N ОС-1 утверждена Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7.

Вместе с тем в более ранних письмах представителей Минфина можно обнаружить и иные выводы: доход от продажи объекта основного средства признается на дату перехода права собственности на объект, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (Письма Минфина России от 28 сентября 2006 г. N 07-05-06/241, от 26 октября 2004 г. N 03-03-01-04/1/85). Аналогичного мнения придерживаются и судьи. Об этом свидетельствуют Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2007 г. N Ф04-5962/2007(37734-А45-40), ФАС Поволжского округа от 22 июля 2008 г. по делу N А65-26844/07, ФАС Центрального округа от 25 октября 2005 г. N А64-1730/04-8.
Впрочем, уповать на поддержку арбитров в подобной ситуации все же рискованно. К примеру, в Постановлении от 22 сентября 2009 г. по делу N А65-20719/2008 судьи ФАС Поволжского округа пришли к выводу, что признавать выручку от реализации недвижимого имущества и вовсе нужно на дату передачи объекта покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств. Проще говоря, арбитры посчитали, что нет нужды дожидаться даже момента подачи документов на госрегистрацию. Причем Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 января 2010 г. N ВАС-18173/09 в пересмотре этого дела в порядке надзора была отказано.

 

Налог на добавленную стоимость

 

Согласно п. 1 ст. 167 Налогового кодекса моментом определения базы по налогу на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено этой же статьей Кодекса, является наиболее ранняя из дат: день отгрузки товаров (работ, услуг) или оплаты в счет предстоящих поставок продукции, выполнения работ, оказания услуг (п. 1 ст. 167 НК).
Между тем п. 3 ст. 167 Налогового кодекса предусмотрено, что в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, то именно она приравнивается к отгрузке. Таким образом, в рассматриваемой ситуации базу по НДС следует определять на наиболее раннюю из дат - день получения предоплаты за нее или дату перехода прав собственности на покупателя, подтвержденную свидетельством о госрегистрации. К таким выводам пришли специалисты Министерства финансов РФ в Письме от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/78.
При этом финансисты напомнили, что, по сути, при получении предоплаты определять базу по НДС нужно дважды: как на дату поступления аванса, так и на день отгрузки, то есть в нашем случае - на дату перехода прав собственности. В течение пяти дней после первой из них организация-продавец обязана выставить "авансовый" счет-фактуру, после второй - счет-фактуру на отгрузку.

 

Налог на имущество

 

Объектом обложения налогом на имущество согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса признается движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве основных средств согласно правилам бухгалтерского учета. Для обобщения информации о наличии и движении объектов ОС, как эксплуатируемых организацией, так и находящихся в запасе, на консервации, в аренде или в доверительном управлении, в бухучете, как известно, используется счет 01. Таким образом, пока актив компании "висит" на этом счете, его стоимость должна учитываться в базе по налогу на имущество. Аналогичным образом, пока покупатель не отразит приобретенный актив на 01-м счете, обязанности по уплате налога на имущество у него не возникает.
Продажа имущества относится к одним из оснований для его выбытия из состава основных средств. Вопрос заключается лишь в том, когда именно организация вправе списать объект ОС с учета: на дату фактической передачи ОС покупателю или только после регистрации прав собственности на него?
По мнению специалистов финансового ведомства, высказанному в Письме от 28 января 2010 г. N 03-05-05-01/02, ориентироваться в данном случае необходимо именно на дату регистрации сделки. Дело в том, указывают они, что компания не вправе списывать объект ОС с баланса до признания выручки от его продажи. Между тем, как уже упоминалось, для этого необходимо выполнение условия о состоявшемся переходе права собственности.
Так, Инструкцией к Плану счетов (утв. Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н) предусмотрено, что для учета выбытия объектов основных средств (продажи, списания, частичной ликвидации, передачи безвозмездно и др.) к счету 01 может открываться субсчет "Выбытие основных средств". В дебет этого субсчета переносится стоимость объекта, а в кредит - сумма накопленной амортизации. По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость ОС списывается со счета 01 "Основные средства" на счет 91 "Прочие доходы и расходы". Проще говоря, на дату фактической передачи недвижимости покупателю в бухгалтерском учете таковая просто отражается на специальном субсчете; окончательно же списать ее с баланса можно только на дату перехода права собственности.
Учитывая подобный порядок бухгалтерского учета ОС, обязанность по уплате налога на имущество в отношении таковых сохраняется за продавцом вплоть до регистрации прав собственности на покупателя.

Пример. В ноябре 2010 г. ООО "Лютик" (продавец) заключило договор купли-продажи офисного помещения. Стоимость, по которой помещение продается, составила 17 700 000 руб. (в том числе НДС - 2 700 000 руб.). В соответствии с условиями договора офисное помещение было передано покупателю 10 декабря 2010 г., о чем свидетельствует акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами. В этом же месяце пакет документов по сделке от продажи недвижимости был представлен на государственную регистрацию. Свидетельство о праве собственности на офисное помещение покупатель получил в середине января. В свидетельстве указано, что регистрационная запись о праве собственности покупателя на приобретенное помещение внесена в ЕГРП 11 января 2010 г.
Согласно условиям договора покупатель 60 процентов стоимости помещения перечислил ООО "Лютик" 15 декабря 2010 г.; оставшаяся часть уплачена им 14 января 2011 г.
Первоначальная стоимость имущества - 13 600 000 руб.; сумма начисленной амортизации - 7 100 000 руб. Остаточная стоимость имущества на дату его передачи покупателю составила 6 500 000 руб. В бухгалтерском учете ООО "Лютик" сделаны следующие записи:
10 декабря 2010 г.:
Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств", Кредит 01
- 13 600 000 руб. - офисное помещение передано покупателю по акту приема-передачи;
Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств",
- 7 100 000 руб. - списана сумма начисленной амортизации.
15 декабря 2010 г.:
Дебет 51 Кредит 62, субсчет "Авансы полученные",
- 10 620 000 руб. - получена от покупателя частичная предоплата за офисное помещение (17 700 000 руб. x 60%);
Дебет 76, субсчет "НДС с авансов", Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС",
- 1 620 000 руб. - начислен НДС с суммы полученной предоплаты (10 620 000 руб. x 18/118).
11 января 2011 г.:
Дебет 62, субсчет "Расчеты с покупателями", Кредит 91-1
- 17 700 000 руб. - признана выручка от реализации офисного помещения;
Дебет 91-2 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств",
- 6 500 000 руб. - списана остаточная стоимость офисного помещения;
Дебет 91-2 Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС",
- 2 700 000 руб. - начислен НДС со стоимости реализованного офиса;
Дебет 62, субсчет "Авансы полученные", Кредит 62, субсчет "Расчеты с покупателями",
- 10 620 000 руб. - зачтена сумма ранее полученной предоплаты в счет погашения дебиторской задолженности покупателя за офисное помещение;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС", Кредит 76, субсчет "НДС с авансов",
- 1 620 000 руб. - принят к вычету НДС, ранее начисленный к уплате в бюджет с суммы предоплаты;
Дебет 91-9 Кредит 99
- 8 500 000 руб. (17 700 000 руб. - 2 700 000 руб. - 6 500 000 руб.) - отражен финансовый результат (прибыль) от реализации офисного помещения.
14 января 2011 г.:
Дебет 51 Кредит 62, субсчет "Авансы полученные",
- 7 080 000 руб. - получена от покупателя оставшаяся часть платы за офисное помещение.
Руководствуясь позицией Минфина в налоговом учете ООО "Лютик" выручку от продажи недвижимости в сумме 15 000 000 руб. (17 700 000 руб. - 2 700 000 руб.) включило в состав доходов 2010 г., когда ОС было передано покупателю и поданы документы на госрегистрацию.





Статьи по теме: